Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất thường gặp nhất trong giao dịch về đất đai hiện nay. Tuy nhiên, việc mua bán đất đai cũng có những rủi ro mà khi kết giao hợp đồng chuyển nhượng bên mua không biết về tình trạng pháp lý cũng như quy định pháp luật về tình trạng pháp lý cũng như quy định pháp luật về đất đai. Điều này khiến cho hợp đồng chuyển nhượng đất được giao kết bị vô hiệu trên thực tế và làm ảnh hưởng đất lợi ích của các bên. Vậy các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đó là gì? Hậu quả pháp lý ra sao?
Bài viết dưới đây của Công ty Luật Apolo Lawyers sẽ giúp cho Quý khách hàng giải đáp được vấn đề này. Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hotline 0903.419.479 để được hỗ trợ tốt nhất.
Luật đất đai không định nghĩa cụ thể thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên dựa trên các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó người sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) sẽ thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được sử dụng đất (hay con gọi là bên nhận chuyển nhượng) phù hợp với điều kiện, hình thức và nội dung được pháp luật dân sự và đất đai quy định.
- Khi đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất, họ được khai thác, sử dụng hợp pháp đối với phần đất nhận chuyển nhượng đó, đồng thời phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền cụ thể tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn được gọi theo thuật ngữ thông thường là mua bán đất đai là một trong những hình thức phổ biến, thường gặp trong giao dịch hằng ngày. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được hiểu là hợp đồng không đáp ứng một trong các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực được quy định tại BLDS 2015.
2.1 Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Hợp đồng có mục đích và/ hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu. Theo đó, vi phạm điều cấm của luật là những quy định của luật không có phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định, còn đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Sau đây là một vài ví dụ điển hình cho trường hợp hợp đồng vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội:
Ví dụ: Bên A có thỏa thuận cho bên B vay số tiền là 10.000 Đô la Mỹ, các bên đã khởi kiện ra Tòa án khi tranh chấp xảy ra. Tòa án đã tuyên thỏa thuận cho vay bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật về hạn chế sử dụng ngoại hối theo Điều 22 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều Pháp lệnh Ngoại hối năm 2013 “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
2.2 Hợp đồng không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật đất đai 2013 nêu rõ tại khoản 1 Điều 188, về nguyên tắc nếu bên chuyển nhượng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng mà không đáp ứng đủ các điều kiện sau thì sẽ không được phép chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu, cụ thể:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các trường hợp pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển nhượng đất đai nếu không tuân theo thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các đối tượng này khi giao kết sẽ đương nhiên không có hiệu lực, bao gồm:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, tuy nhiên được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân khi không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
2.3 Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo là hợp đồng mà các bên xác lập giao dịch một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác. Ví dụ hai bên thiết lập giao dịch mua bán quyền sử dụng đất đối với thửa đất A nhưng nhằm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại gây ra do tai nạn giao thông của hai bên thì hợp đồng chuyển nhượng dù có chuyển nhượng nhưng vấn bị vô hiệu do giả tạo.
Trường hợp khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2.4 Hợp đồng không tuân thủ về hình thức
Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật thừa nhận khi được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Từ quy định này có thể hiểu nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, các bên cũng cần lưu ý rằng bộ luật dân sự 2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực tại khoản 2 Điều 129 như sau: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập thành văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”
Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc pháp luật quy định phải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu công nhận.
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xác định là vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu có 3 hậu quả pháp lý:
Thứ nhất: Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên;
Thứ hai: Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Thứ ba: Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Nếu các bên đều có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì mỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình. Trên thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xác định là vô hiệu thì quyền sử dụng đất đã chuyển đổi không còn nguyên trạng như ban đầu và xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường vô cùng khó khăn.
4. Tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay các giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến. Có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất cho một người khác bằng nhiều hình thức khác nhau. Hay nói cách khác chuyển quyền sử dụng đất là việc nhà nước cho phép người sử dụng đất có thể định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.
Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì các bên trong hợp đồng cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Nếu bạn đang gặp vấn đề này cần được tư vấn cụ thể, rõ ràng hãy liên hệ đến Công ty Luật Apolo Lawyers qua email contact@apolo.com.vn và hotline 0903.419. 479, chúng tôi sẽ tư vấn những nội dung sau:
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. Hậu quả pháp lý đối với giao dịch dân sự vô hiệu
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên
Trên đây là bài viết Công ty Luật Apolo Lawyers muốn cung cấp đến quý khách hàng cũng như bạn đọc để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để được hỗ trợ tốt nhất vui lòng liên lạc với chúng tôi qua các thông tin trên.
>>> Xem thêm: Giấy vay tiền viết tay có hợp pháp không?
>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đàm phán hợp đồng
APOLO LAWYERS
English
Tiếng Việt